河添甚 / KAWAZOE ARCHITECTS
一級建築士・代表 / 店舗設計
スケルトン物件とは壁・天井・床・設備が未施工の状態で貸し出されるテナント物件です。設計の自由度が高い反面、全ての内装・設備工事が必要なため初期費用が大きくなります。
01スケルトン物件のメリットとデメリット
メリット：①間取り・内装を自由に設計できる②前テナントの設備・内装に制約されない③設備を最新・最適なものにできる。デメリット：①内装工事費が居抜きより高い（全工事が必要）②工事期間が長い③電気・水道・ガスの引込み工事が必要なケースも——があります。
02スケルトン物件での設備確認事項
契約前に①電気容量（ブレーカー容量・電力会社への申請要否）②給排水の引込み位置・排水能力③ガスの引込みの有無④換気ダクトの位置・排気方法⑤スプリンクラーの有無——を建築家が確認します。これらが不足している場合は追加工事費が発生します。
03スケルトン内装の費用目安
30〜50坪のスケルトン物件から飲食店を作る場合、内装工事費800〜2,000万円程度（設備込み）。設備工事（電気・空調・換気・給排水）が全体の30〜40%を占めます。設備の引込みが必要な場合は200〜500万円の追加費用が発生します。設計段階で費用の全体像を把握することが重要です。
04スケルトン物件の工事スケジュール
スケルトンからの内装工事は2〜4ヶ月（規模・業種による）が一般的。居抜きより1〜2ヶ月長くかかります。確認申請・消防申請のスケジュールも含め、開業希望日から逆算した工程を建築家が管理します。物件契約から開業まで最低4〜6ヶ月の余裕を持った計画が理想的です。
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河添甚（かわぞえ じん）
一級建築士 / KAWAZOE ARCHITECTS 代表
大阪工業大学建築学科卒。設計事務所・ゼネコン勤務を経て独立。香川・東京の2拠点で飲食店・カフェ・サロン・クリニックなど店舗設計・テナント内装の設計と確認申請をサポート。