用途変更の確認申請
空き家を宿にする。古い倉庫をカフェにする。事務所をクリニックにする。 建物の使い方を変えるとき、建築基準法上の用途も変わります。 200㎡を超える特殊建築物への変更には確認申請が必要です。図面がない建物でも、調査から始められます。
WHEN REQUIRED
確認申請が必要になる条件
用途を変更して特殊建築物にする場合で、その用途部分の床面積が200㎡を超えるとき、確認申請が必要です。 「特殊建築物」とは、不特定多数が使ったり、就寝を伴ったりする用途を指します。 住宅・事務所からの転用は、たいていここに該当します。
| 変更後の用途 | 特殊建築物 | 200㎡超のとき |
|---|---|---|
| 飲食店・カフェ・物販店 | 該当 | 確認申請が必要 |
| 旅館・ホテル・簡易宿所 | 該当 | 確認申請が必要 |
| 診療所（入院設備あり）・福祉施設 | 該当 | 確認申請が必要 |
| 保育所・学習塾など | 該当 | 確認申請が必要 |
| 事務所 | 非該当 | 用途変更の確認申請は不要 |
※用途の区分と該当性は建物の規模・構造・階数・立地する用途地域により異なります。個別の判断は所管行政庁との協議で確定します。上表は目安としてご覧ください。
MISUNDERSTANDING
「200㎡以下だから大丈夫」ではありません
最も多い誤解がここです。200㎡以下なら用途変更の確認申請は不要ですが、 それは「手続きが一つ要らない」というだけで、建物が新しい用途の基準を満たさなくてよいという意味ではありません。 確認申請が不要な規模でも、次の要求は残ります。
避難・内装制限などの規定
確認申請の有無にかかわらず、建築基準法の規定そのものは適用されます。避難経路の確保、内装の不燃化、排煙などは用途に応じて要求が変わります。
消防法の要求と届出
用途が変われば消防用設備の要求も変わります。自動火災報知設備、誘導灯、消火器の要否は用途と規模で決まり、消防署への届出が必要です。
営業許可・事業の許認可
飲食店営業許可、旅館業許可、住宅宿泊事業の届出など、事業側の許認可は別枠で必要です。これらは建物の要件と連動しています。
自治体の条例
まちづくり条例、福祉のまちづくり条例、景観条例など、自治体独自の上乗せ規定があります。所在地ごとに確認が要ります。
NO CERTIFICATE
検査済証がない建物のとき
古い建物の用途変更で、最初につまずくのがここです。 検査済証がないと、その建物が適法に完成したことを証明できません。 原則としてそのままでは確認申請を受け付けてもらえず、計画がここで止まります。 ただし、道がないわけではありません。
まず記録を探す
検査済証が手元になくても、行政に建築計画概要書や台帳記載事項証明が残っていることがあります。まず何が記録として存在するかを調べます。ここで見つかれば話は早く進みます。
法適合状況調査
記録がない、または完了検査を受けていない場合、現況が建築基準法に適合しているかを調査します。図面を復元し、構造・防火・避難の各規定への適合を確認していく作業です。
是正が必要になることもある
調査の結果、現行基準に適合しない部分が見つかることがあります。是正の範囲と費用は建物によって大きく変わるため、購入前の物件であれば、この見通しを立ててから契約するのが安全です。
成立しないという結論もあり得る
調査の結果、その建物でその用途を実現するには費用がかかりすぎる、という結論になることもあります。私たちは、それを早い段階でお伝えします。進めないほうがいい計画を進めることは、誰の利益にもなりません。
FAQ
よくある質問
どんなときに用途変更の確認申請が必要ですか？
建築基準法では、建築物の用途を変更して特殊建築物（店舗・飲食店・旅館・診療所・福祉施設など）にする場合で、その用途部分の床面積が200㎡を超えるときに確認申請が必要とされています。200㎡以下であれば確認申請は不要ですが、これは「何もしなくてよい」という意味ではありません。消防法や自治体の条例、建築基準法の他の規定は引き続き適用されます。
200㎡以下なら、何も手続きは要りませんか？
確認申請は不要ですが、建物が新しい用途に必要な基準を満たしている必要はあります。避難経路、内装制限、消防設備などは用途に応じて要求が変わり、消防署への届出や許認可（飲食店営業許可、旅館業許可など）は別途必要です。「確認申請が不要＝そのまま使える」ではない点が、最も誤解されやすいところです。
検査済証がない建物でも用途変更できますか？
可能な場合があります。検査済証がないと、その建物が適法に建てられたことを証明できないため、そのままでは確認申請を受け付けてもらえないのが原則です。この場合、法適合状況調査を行って現況が建築基準法に適合しているかを確認し、その結果をもとに手続きを進める方法があります。調査の結果、是正が必要になることもあります。まず調査から始めることになります。
既存不適格とは何ですか？改修が必要になりますか？
建てた当時は適法だったが、その後の法改正で現行基準に合わなくなった建物を既存不適格といいます。違法建築とは違い、そのまま使い続けることは認められています。ただし用途変更を行う際には、変更内容に応じて現行基準への適合を求められる部分が生じます。どこまで遡って適合させる必要があるかは、建物と変更内容によって変わるため、個別の判断になります。
図面が残っていないのですが、進められますか？
進められます。古い建物では図面が残っていないことは珍しくありません。現地調査を行って現況図を作成するところから始めます。確認済証・検査済証が見当たらない場合も、行政の建築計画概要書や台帳記載事項証明で建築時の記録をたどれることがあります。まず何がわかっていて何がわからないかを整理します。