河添甚 / KAWAZOE ARCHITECTS
一級建築士・代表 / 集合住宅設計
集合住宅を収益物件として建設する際、設計の段階で「最大限の収益を生む設計」を意識することが重要です。戸数・面積・設備グレードのバランスが利回りに直結します。
01収益性を高める戸数計画
敷地面積・容積率・建蔽率の制限の中で最大戸数を確保することが収益物件設計の基本です。ただし廊下・階段・駐輪場など共用スペースの最小化だけでなく、入居者の生活の質（収納・採光・通風）を確保することが長期的な満室経営につながります。建築家が収益シミュレーションを踏まえた最適な計画を提案します。
02ターゲット入居者と間取り設計
単身者向け（1K・1DK）・ファミリー向け（2LDK・3LDK）・高齢者向けではターゲット入居者に応じた間取り・設備・仕様が異なります。地域の賃貸需要・競合物件の状況を分析した上で間取り計画を立案することが空室リスクを低減します。建築家が地域の賃貸市場分析をサポートします。
03設備グレードと賃料の関係
宅配ボックス・独立洗面台・追い焚き機能・システムキッチン・浴室乾燥機など設備グレードを上げることで賃料を高く設定できます。しかし設備投資と賃料増額のバランスを考慮することが重要です。建築家は費用対効果の高い設備選択を提案します。
04長期的な維持費・修繕費の最小化
収益物件は長期保有前提のため、初期の建設費だけでなく維持費・修繕費を最小化する設計が重要です。①外壁は劣化が少ない素材（タイル・金属パネル）②屋根は軒の出を確保して外壁の汚れを防ぐ③給排水設備はメンテナンスしやすい配管経路——を設計に組み込みます。
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河添甚（かわぞえ じん）
一級建築士 / KAWAZOE ARCHITECTS 代表
大阪工業大学建築学科卒。設計事務所・ゼネコン勤務を経て独立。香川・東京の2拠点で木造アパート・RC造マンション・共同住宅の設計と確認申請・長期優良住宅認定取得をサポート。