店舗づくりは、物件契約の前から始まっています。立地や賃料が魅力的でも、希望する業態に必要な設備が入らなければ、工事費が増えるか、営業許可そのものが難しくなります。
特に飲食、美容、物販、クリニックでは確認項目が異なります。契約を急ぐ前に、設計者、設備業者、管理会社と条件を共有し、できることと追加費用を整理します。
目次
最初に確認するのは現在の用途
建築確認上の用途と、これから営業する用途が異なる場合、用途変更の手続きや追加工事が必要になることがあります。床面積だけでなく、建物全体の避難計画、防火区画、排煙、内装制限にも関係します。
- 確認済証・検査済証の有無
- 既存図面と現況の一致
- 建築確認上の用途
- 用途変更手続きの要否
- 消防・保健所・所管行政との事前協議
業態別に設備容量を確認する
給排水
給水管、排水管の口径と位置、排水勾配、グリストラップの設置可否を確認します。排水位置が遠いと床を上げる必要があり、天井高やバリアフリー計画に影響します。
電気・ガス
厨房機器、空調、給湯、照明を同時に使用できる容量があるかを確認します。容量増設には建物側の工事や時間が必要になる場合があります。
空調・換気・排気
室外機の置場、ダクト経路、排気口の位置を確認します。におい、煙、騒音は近隣トラブルにつながるため、単に設置できるかだけでなく、どこへ排出するかが重要です。
工事区分と費用負担を明確にする
テナント工事には、建物所有者側が行う工事、指定業者が行う工事、借主が自由に発注できる工事があります。区分が曖昧なまま予算を組むと、契約後に想定外の指定工事費が発生します。
- 分電盤・幹線・空調・防災設備の工事区分
- 指定業者の範囲と見積条件
- 工事可能な曜日・時間帯
- 搬入経路、養生、工事申請のルール
- 設計審査と承認に必要な期間
看板と外観は契約前に確認する
看板の位置、寸法、照明、外壁への固定方法は、管理規約や景観条例で制限されることがあります。路面店でも自由に変更できるとは限りません。ブランドの見え方に関わるため、外観条件は早い段階で確認します。
原状回復条件を読む
退去時にスケルトンへ戻すのか、既存設備を残せるのかで将来費用が変わります。既存内装を引き継ぐ居抜き物件では、設備の所有者、故障時の責任、撤去範囲も確認します。
契約前に用意する資料
- 物件図面と設備表
- 賃貸借契約書案、館内規則、工事区分表
- 予定業態、席数、営業時間、厨房機器一覧
- 必要な許認可と開業希望日
- 内装・設備・什器・サインを含む総予算
設計者が現地確認を行うと、図面では見えない梁下寸法、設備経路、搬入条件を確認できます。契約条件に「許認可や設備確認を前提とする」旨を設けられるか、不動産会社へ相談することも有効です。
候補物件の段階から確認します。
業態と物件条件を照合し、契約前に整理すべき設計・設備・法規の論点を明確にします。