相続問題を解決する不動産価値

高齢化・人口減少・少子化により、空き家や「持て余す不動産」が社会問題化しています。相続で取得した不動産をどう扱うかは、多くのご家庭にとって差し迫ったテーマです。本稿では、設計とリノベーションの視点から不動産価値をどう引き上げ、相続の課題に向き合うかを解説します。

設計で上げる不動産価値

老朽化や陳腐化で価値が見えにくい物件でも、用途転換や動線改善、断熱・気密の向上、設備更新、意匠の再設計によって収益性と流通性を取り戻せます。重要なのは、感覚ではなくデータに基づく投資判断です。

社会問題が取り巻く空き家対策

相続で空き家が発生しやすい背景には、家族構成の変化や維持費の負担があります。放置すれば劣化が進み、固定資産税や管理負担だけが残る「負動産化」のリスクが高まります。

手放したくても手放せない相続構造

現金だけを相続することはできず、原則として資産も負債も包括して承継します。不動産は換金性が低い一方で、固定資産税や管理費などのランニングコストが継続発生する点がボトルネックです。

「価値のない不動産」は資産ではなく負債？

市場性の低い区分所有や立地不利の土地等は、流通させにくくキャッシュアウトのみが続くケースがあります。相続前後での評価把握と出口戦略の設計が不可欠です。

事例：リゾートマンションの相続で見えた落とし穴

相談例では、現金資産と同時にリゾートマンションの区分所有が判明。見た目の資産価値に反して、温泉税・別荘税・管理費・修繕積立金などのランニングが重く、保有継続は収支悪化を招く可能性が高いことがわかりました。

フィージビリティスタディ（事業性検証）の重要性

フィージビリティスタディとは、予定する活用・事業の実現可能性を多面的に検証する作業です。相続不動産の活用を検討する際は、以下の観点で数値化します。

• 市場性：賃貸/売買需給、賃料・坪単価、想定空室率
• 技術適合性：法規制、構造・設備更新の可否、改修難易度
• 投資採算：初期費用、運営費、減価、税コスト、想定売却価値
• リスク：立地固有の需給変動、修繕リスク、権利関係

数値で「保有・活用」「売却」「用途転換」などの選択肢を比較すれば、感覚論から脱し、家族間の合意形成も進めやすくなります。

リノベーションで価値を引き上げるには

• 機能価値の再設計：間取り最適化、在宅ワーク対応、収納計画
• 性能向上：断熱・気密、換気、耐震、劣化部位の更新
• 運用設計：賃貸・民泊可否、管理スキーム、ランニング圧縮
• 出口戦略：ターゲット想定の内装仕様、売却時の競争力

「見栄え重視」の表層改修だけでは収益化は難しい場合があります。性能・運用・出口まで一体で設計することが、投資効率を最大化します。

相続後に陥りがちな「保有の呪縛」から抜ける

譲渡しない限り保有は続き、固定費は発生し続けます。「感情」と「収支」を切り分け、保有・活用・売却の三択を期限付きで比較検討する体制をつくりましょう。

まとめ：まずは「見える化」と「計画化」

• 現状把握（評価、法規、劣化、費用）を見える化
• 事業性の数値検証（フィージビリティ）を行う
• 保有・活用・売却の3案比較で意思決定
• 決めた方針に沿って設計・リノベまで一気通貫で進める

相続不動産は、正しいプロセスを踏めば資産に、誤れば負債になり得ます。迷ったら、早い段階で専門家へご相談ください。